New Domestic Rentscape si propone di indagare il potenziale trasformativo dell’attuale patrimonio immobiliare residenziale italiano e la sua capacità di assorbire nuovi modelli abitativi collettivi come il co-living.
Quali limiti spaziali ed economici potrebbe incontrare un processo di densificazione? Quale flessibilità esiste nel patrimonio immobiliare dei proprietari istituzionali? Da una prospettiva storica, come è cambiato il paesaggio domestico degli affitti delle classi medie in termini di standard e narrazioni? Questa tesi si propone di indagare queste domande di ricerca attraverso le lenti della manipolazione spaziale. Piuttosto che fornire un kit di scenari per la risoluzione di problemi, l’obiettivo principale di questa ricerca è quello di evidenziare i paradossi e le conseguenze di un approccio positivista.
La tesi è strutturata in due parti. La prima parte fornisce un quadro teorico e una rassegna dei modelli sociali e architettonici sviluppati nel contesto dell’affitto privato e delle abitazioni della classe media. La seconda parte utilizza il caso specifico dell’Italia per valutare una visione critica sulle questioni dell’intensificazione e della ristrutturazione del patrimonio immobiliare residenziale privato.
Le grandi città occidentali stanno vivendo un mercato degli affitti privati sempre più inaccessibile e la diffusione della famiglia monopersonale come abitante tipico.
Dal dopoguerra, il costante aumento dei prezzi degli affitti non è andato di pari passo con la tendenza alla stagnazione dei salari. Per Engels, questa era la traiettoria inevitabile dell’economia di mercato capitalista, che penalizzava gli affittuari in contanti che non hanno trovato stabilità nella maggioranza del 70% dei proprietari di casa nelle democrazie occidentali.
Guardando al lungo periodo della modernizzazione come alla storia della privatizzazione, si può osservare che le recinzioni delle terre iniziate in Inghilterra nel XVI secolo sono state accompagnate da un processo culturale di individualizzazione del sé in termini di culto, lavoro e ricerca di uno spazio vitale indipendente.
Questo cambiamento culmina nella moderna casa industriale, dove una sfera domestica funzionalizzata tende a separare i luoghi della privacy da quelli della rappresentazione sociale. Per i redditi più bassi, questa distinzione si annulla nel singolo soggiorno/cucina. Per combinare la ricerca della privacy con spazi collettivi necessari e facoltativi, a partire dal XIX secolo sono state concepite diverse forme abitative collettive. L’albergo è la prima tipologia abitativa e tecnologia sociale concepita per ospitare una comunità di estranei, capace di combinare in un unico edificio lo spazio generico della stanza con servizi collettivi e pubblici.
Alla fine degli anni Venti, urbanisti e pensatori come Hilberseimer e Teige proposero modelli residenziali di tipo alberghiero come la forma abitativa più efficiente per una futura città egualitaria. Ciò sarebbe avvenuto con l’abolizione del lavoro domestico non retribuito grazie a un servizio di pulizia professionale e all’inclusione di servizi nell’edificio.
Nell’era digitale, il co-living combina i principi dell’hotel con le logiche della sharing economy, dando vita a un modello ibrido che ridefinisce il tipico edificio residenziale a uso misto.
Questa tesi si propone di indagare il potenziale trasformativo dell’attuale patrimonio immobiliare residenziale italiano e la sua capacità di assorbire nuovi modelli abitativi collettivi, come il co-living.
Banche, enti di beneficenza, compagnie di assicurazione e società immobiliari affittano migliaia di unità abitative nelle principali città italiane, principalmente nelle aree centrali. I proprietari istituzionali hanno avuto un ruolo fondamentale nel corso del XX secolo nella contemporanea espansione delle classi medie e dei quartieri da esse abitati. Distribuiti nelle principali città italiane e costruiti tra gli anni Venti e gli anni Ottanta del Novecento, questi edifici condividono un carattere ordinario, poiché sono stati progettati per incarnare i valori di comfort domestico e di auto-rappresentazione della moderna classe media europea. I casi di studio considerati sono interi edifici di proprietà di un unico proprietario – una caratteristica rara in un mercato privato degli affitti quasi monopolizzato da un arcipelago di unità isolate di proprietà individuale.
La domanda abitativa contemporanea in Italia è radicalmente cambiata rispetto alle generazioni precedenti, sia in termini socio-economici che nella concezione culturale del comfort. Importanti cambiamenti socio-economici hanno contribuito ad allontanare i potenziali inquilini dallo stock disponibile, provocando un duplice disallineamento tra domanda e offerta. In primo luogo, l’invecchiamento generale della popolazione, pari a 6,3 milioni di ultrasessantacinquenni, vive attualmente da solo, spesso in case con cinque o più stanze. In secondo luogo, il 66% della popolazione tra i 18 e i 34 anni vive ancora con i genitori.
Se i dati e le statistiche suggeriscono una soluzione meramente quantitativa – ovvero suddividere ulteriormente lo stock disponibile – questa ricerca si propone di indagare attraverso la progettazione architettonica e la spazializzazione l’effettivo potenziale del patrimonio abitativo della classe media italiana.
L’ipotesi è che una serie di stress test di ridimensionamento dell’unità abitativa sollevi diverse domande aperte sui limiti architettonici della flessibilità, sui limiti finanziari di un patrimonio abitativo di “micro-unità” e sullo status contestato dello spazio condiviso e collettivo all’interno del regno domestico.
