AirMAP nasce dall’esigenza di colmare una lacuna informativa sull’espansione e l’evoluzione diacronica delle locazioni brevi mediate da Airbnb nel contesto italiano. Le basi dati istituzionali risultano spesso frammentate o incomplete, rendendo difficile per i decisori pubblici valutare la reale portata del fenomeno. Il progetto si propone di superare tali limiti attraverso i dataset della società AirDNA.

Il centro di ricerca FULL ha strutturato un database ad hoc per sedici contesti urbani, con l’obiettivo di produrre una mappatura sistematica e comparativa del fenomeno, ed ha ingaggiato e coordinato unità di ricerca dai principali atenei italiani, ciascuna dedicata a una città. Per la prima volta, più realtà urbane eterogenee vengono analizzate con la medesima lente metodologica, consentendo una comparazione scientifica tra contesti diversi. E’ stato prodotto un report relativo all’intera Italia e uno per ciascuna delle seguenti città:

• Nord Italia: Bergamo, Genova, Milano, Padova, Torino, Trieste, Venezia.
• Centro: Bologna, Firenze, Roma.
• Sud e Isole: Bari, Cagliari, Catania, Napoli, Palermo, Reggio Calabria.

L’analisi si articola su tre livelli territoriali, derivati dal Sistema Locale del Lavoro (SLL) di riferimento: il capoluogo metropolitano (CM), gli altri comuni del SLL (OM) e l’intero SLL nella sua aggregazione complessiva. I report combinano dati annuali aggregati (2017–2024) e dati mensili relativi all’anno più recente (2024), includendo indicatori di domanda e offerta quali notti prenotate, posti letto, unità attive, tariffa media notturna, tasso di occupazione e incassi per unità e per host. L’analisi comprende inoltre la classificazione spaziale delle liste nei comuni OM e nelle città CM.

Una sezione specifica è dedicata alla professionalizzazione dell’offerta, attraverso la classificazione degli host in tre categorie: small host (1–2 abitazioni gestite), medium host (3–10 abitazioni) e large host (10 o più abitazioni). Ciascun report include infine un’appendice tematica a cura del gruppo di ricerca locale, volta all’interpretazione di dinamiche territoriali peculiari.

Gruppi di ricerca coinvolti:

• BARI – Mariella Annese, Fabrizio Di Alessandro, Gianfranco Viesti (Politecnico Bari)
• BOLOGNA – Alessandro Bozzetti, Silvia Bartolucci (UniBologna)
• CAGLIARI – Abir Benfradj, Michele Campagna, Laura Tolu (UniCagliari)
• CATANIA – Eliana Fischer, Teresa Graziano, Laura Saija (UniCatania)
• FIRENZE – Marco Bellandi, Alice Calamandrei, Giulia Chiara Ceresa, Valentina D’Ippolito, Federico Martellozzo, Camilla Perrone, Massimo Tofanelli (UniFirenze)
• GENOVA – Lorenzo Barbanera, Emanuele Cinti, Igor Costarelli, Niccolò Morelli, Francesca Zagagni (UniGenova)
• MILANO – Silvia Mugnano, Valeria Marina Borodi, Riccardo Ramello (Università degli Studi di Milano – Bicocca)
• NAPOLI – Gaia del Giudice, Cristina Mattiucci (UniNapoli – Federico II), Cecilia Pasquinelli (UniNapoli Parthenope)
• PADOVA – Francesco Mauro, Lorenza Perini, Michelangelo Savino (UniPadova)
• PALERMO – Chiara Giubilaro, Marco Picone (UniPalermo)
• REGGIO CALABRIA – Benedetta Chiaro, Angelo Chiaro, Gabriella Pultrone (UniReggio Calabria)
• ROMA – Antonia Astore, Carlo Cellammare (UniRoma – Sapienza), Luca Tricarico (CNR)
• TRIESTE – Elena Marchigiani, Valentina Novak, Andrea Peraz (UniTrieste)
• VENEZIA – Matteo Basso, Gianfranco Pozzer (IUAV), Giacomo-Maria Salerno (UniSiena)

Il progetto è stato presentato in un convegno a Torino il 22 maggio 2026 ed i report sono disponibili nella sezione RISORSE del sito.

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Il mercato degli affitti brevi a scopo turistico a Torino è cresciuto rapidamente tra il 2017 e il 2024: +125% in termini di notti prenotate, +127% in termini di ricavo per annuncio, +240% in termini di valore economico complessivo generato attraverso la piattaforma di ricavi totali, che nel 2024 hanno superato i 68 milioni di euro. Nonostante tali aumenti, il mercato torinese degli affitti brevi a scopo turistico non raggiunge i livelli di altre zone d’Italia: per esempio, in Italia i ricavi medi per singola unità affittata tramite Airbnb nel 2024 era pari a 11.700 euro, mentre a Torino si sono fermati a 7000 euro.

Dal lato dell’offerta, gli host (ossia i gestori di un’abitazione affittata tramite Airbnb) attivi nel capoluogo piemontese erano, nel 2024, oltre 6.000. L’87% di essi era costituito da “small host”, che gestivano al massimo due abitazioni. Ma a crescere in modo più rilevante sono stati i cosiddetti “large host”, cioè soggetti che gestiscono più di 10 unità: seppur siano solo il 2% del totale, essi controllavano nel 2024 il 18% dell’intero mercato cittadino, una quota più che raddoppiata dal 2017 (+230%). La crescita percentuale di unità gestite da large host a Torino è più marcata del dato nazionale, pari al 136%. Da questo punto di vista, il mercato torinese sembra essere “in ritardo” rispetto alle linee di tendenza diffuse a livello italiano (nel nostro paese, nel 2024 i large host intercettavano il 25% delle unità totali); tuttavia, è anche a fronte di ciò che nel capoluogo piemontese la crescita dei “grandi padroni di casa” è stata particolarmente elevata nel periodo considerato, superiore a quella di città con un mercato turistico più “maturo”, come Roma o Venezia. A Torino, tuttavia, la dimensione media di queste gestioni è più contenuta rispetto al dato nazionale (15 contro 42 unità per host). Come nel resto d’Italia, gli alloggi gestiti dai grandi host generano ricavi più alti: in media 10.500 euro all’anno per unità, contro 5.500 per i piccoli host.

La geografia cittadina degli annunci mostra forti squilibri: sei quartieri su 23 (Centro, San Salvario, Aurora, San Donato, Crocetta e Vanchiglia) concentrano il 58% dell’offerta. Il quartiere Centro da solo ospita un quarto degli annunci e registra anche i ricavi più alti (11.300 €/anno). La periferia – Falchera, Mirafiori, Regio Parco – è invece l’area meno redditizia.

Il fenomeno non si ferma ai confini comunali. L’analisi condotta a livello metropolitano evidenzia una diffusione crescente verso i comuni dell’hinterland e delle valli alpine. Emblematico è il caso di Ala di Stura, piccolo comune montano dove in sette anni gli annunci sono triplicati e i posti letto quadruplicati.

Questi dati sollevano interrogativi sulle trasformazioni in corso nel tessuto urbano e sociale della città e del suo territorio: chi beneficia di Airbnb a Torino? E quali interventi sono possibili per evitare squilibri?

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In Italia, la locazione breve attraverso Airbnb ha influenzato profondamente non solo il settore dell’offerta turistica ma anche, più in generale, il panorama residenziale, sociale e commerciale di molti territori, divenendo per questo argomento di acceso dibattito pubblico, politico e accademico. Su questo sfondo, appare utile fornire dati aggiornati che permettano di comprendere il fenomeno a diverse scale territoriali come base per una riflessione accademica robusta, un discorso pubblico consapevole e politiche pubbliche efficaci.

Nel presente rapporto, proponiamo un’analisi a scala nazionale del “fenomeno Airbnb”, prendendo in considerazione il periodo 2017-2024. I dati utilizzati sono estratti dai database AirDNA, fornitore globale di dati circa gli affitti brevi. Dopo aver presentato una panoramica di domanda, offerta e prestazioni, il rapporto fornisce un affondo sui diversi tipi di host (gestori di unità abitative) attivi in Italia.

Ne esce un quadro inequivocabile: crescita impetuosa tanto del numero di alloggi disponibili sulla piattaforma (+52%), quanto della loro redditività (+124%, pari a 11.700 euro ad alloggio nel 2024). Simultaneamente, cresce il peso dei soggetti che gestiscono in modo professionale un numero consistente di alloggi (nell’ordine di diverse decine): +77%, di modo che oggi essi hanno in mano quasi il 30% dei posti letto disponibili. Dati a disposizione di chiunque voglia riflettere sullo stato del settore e sui tentativi di regolarlo.

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Il lavoro ha l’obiettivo di contribuire a fare luce sullo stato del mercato immobiliare (post-)pandemico, focalizzandosi in particolare sull’offerta a disposizione della cosiddetta “generazione fuori mercato” e chiedendosi quanto il combinato disposto di crisi economico-finanziaria e crisi pandemica abbia aumentato le barriere di accesso alla casa per questo gruppo. Per farlo, si analizza il caso studio di Torino e dei comuni della sua corona metropolitana, rispetto ai quali è indagata la disponibilità di alloggi privati in vendita e in affitto, letta in connessione ad alcune caratteristiche rilevanti di tale patrimonio (per esempio, localizzazione, prezzo e metratura). L’anno di riferimento è il 2021, un anno “sospeso tra passato e futuro”.

Dopo aver presentato l’analisi dei dati relativi alla disponibilità di abitazioni in affitto e in vendita – che vengono presentati prevalentemente sotto forma di mappe – il presente rapporto si conclude con due esempi, fittizi ma assolutamente plausibili, di “famiglie tipo” appartenenti a una fascia di reddito medio-bassa, in cerca di casa nella città di Torino e nel suo hinterland. Investigando l’offerta privata disponibile in relazione alle esigenze di queste due famiglie, è possibile comprendere, nel concreto, problemi e prospettive dell’accessibilità alla casa nel periodo (post-) pandemico a Torino e dintorni.

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Il lavoro si incentra su operazioni di web scraping al fine di ricavare dati – sulla base dei quali costruire mappe e successive operazioni analitiche (anche di carattere comparativo con riferimento ad altre città italiane) – relativi all’offerta abitativa privata sia in affitto, sia in vendita, identificando qualità, quantità e localizzazione delle abitazioni accessibili a diversi tipi di famiglie a reddito medio-basso.

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La ricerca ha lo scopo di definire la base conoscitiva per l’attivazione di un processo inclusivo e strategico per recepire le istanze diverse del territorio, sostenendo un processo di sviluppo socioeconomico e spaziale che tenga in considerazione le esigenze diversificate ma che tenti di rafforzarne le integrazioni funzionali, al fine di rafforzare gli assetti insediativi, produttivi e di accesso ai servizi.

I contenuti del volume esito della ricerca, al contempo di valenza scientifica e intenzionale, hanno la funzione di analizzare e insieme supportare la volontaristica progettualità del territorio già in atto da tempo, offrendo elementi di riflessione, dati analitici e scenari strategici alle amministrazioni, alle comunità, ai portatori di interesse, agli attori dell’innovazione delle Terre del Monviso. Sono tutti “materiali vivi”, offerti alle comunità del territorio, per costruire dibattiti, prospettive, e ulteriori nuove progettualità e visioni.

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L’insegnamento ha l’obiettivo di preparare gli studenti e le studentesse alle sfide locali e globali riflettendo sulle azioni necessarie per rendere le città del futuro più eque e sostenibili attraverso l’innovazione tecnologica e sociale.
Il benessere economico e la qualità della vita di oltre la metà della popolazione mondiale dipendono dalle aree urbane e metropolitane, dalla capacità di bilanciare la crescita e l’innovazione delle aree urbane con le esigenze sociali e la mitigazione dei rischi ambientali e delle disuguaglianze sociali, la preoccupazione di proteggere e promuovere il patrimonio culturale materiale e immateriale per lo sviluppo futuro.

In tale contesto l’insegnamento propone un approccio interdisciplinare alle questioni urbane più stringenti, quali: la mobilità, il consumo energetico, il ciclo delle acque, l’infrastrutturazione digitale, la lotta alle disuguaglianze
economiche e sociali, la rigenerazione degli spazi urbani attraverso la capacità di riutilizzare l’eredità materiale e immateriale incorporata nelle forme e nei paesaggi urbani.
Durante l’insegnamento sono esplorati i metodi, le tecnologie e le best practice nello sviluppo di applicazioni per la smart mobility attraverso l’internet of things, il controllo del clima e zero energy district in ambiente urbano, le comunità energetiche, i servizi ecosistemici per città resilienti e sostenibili attraverso un approccio eco-idrologico, i nuovi strumenti di rappresentazione della città e dei dati della città, i metodi di valutazione dell’impatto socio-economico delle politiche sul futuro delle popolazioni urbane.
Ogni tema è affrontato combinando un inquadramento teorico ad attività laboratoriali e applicative riferite al contesto di Torino.

Le lezioni prevedono la partecipazione di docenti affiliati/e al centro FULL e di ospiti esterni, ed esploreranno nel dettaglio le ricerche condotte sia all’interno del Centro Interdipartimentale del Politecnico di Torino che a livello internazionale, le storie di successo, e l’analisi di alcune sperimentazioni in città pilota.
Le aree disciplinari coinvolte sono gli studi urbani, la pianificazione e l’architettura, l’ingegneria energetica, ambientale, delle reti ed elettronica, e della geomatica.
La prima edizione del corso si è svolta da novembre 2022 a giugno 2023 e la lezione inaugurale è stata tenuta da Chiara Foglietta, assessora della Città di Torino alla Transizione ecologica e digitale, Innovazione, Mobilità e Trasporti.

La terza edizione si è tenuta per l’anno accademico 2024-25.

Programma dei corsi 2022/23

INTRODUZIONE

– 04/11/2022 Presentazione “100 Climate-neutral Cities by 2030”, il caso di Torino (con l’assessora Chiara Foglietta) + presentazione del corso e dell’esercitazione (Loris Servillo, Caterina Quaglio)

MODULO I/a – Infrastruttura fisica e sociale

– 11/11/2022 NZEB, Edifici a impatto quasi 0 (Maria Ferrara)

– 18/11/2022 Integrazione delle fonti rinnovabili e comunità energetiche + visita laboratorio PVZEN – PhotoVoltaic Zero Energy Network (Enrico Fabrizio)

– 25/11/2022 Come la logistica del mercato alimentare sta cambiando le nostre città (Agostino
Strina)

– 02/12/2022 Il progetto del Parco del Valentino (Elena Vigliocco)

– 16/12/2022 Wrap-up 1 (Loris Servillo, Caterina Quaglio)

MODULO II – Ecologia e economia circolare

– 13/01/2023 Designing circularity – Introduzione all’economia circolare (Elena Piera Montacchini e Silvia Tedesco)

– 03/03/2023 Riuso acque piovane (Roberto Revelli)

– 10/03/2023 La bonfica delle acque (Tiziana Tosco)

– 17/03/2023 Nature-based solutions (NBS) + visita Open011 proGIreg (Maicol Negrello)

– 24/03/2023 Visita Ortialti (Elena Carmagnati)

– 31/03/2023 Wrap-up 2 (Loris Servillo, Caterina Quaglio)

MODULO III – Smart e digitale

– 14/04/2023 Il modello Airbnb (Francesco Milone, Chiara Iacovone)

MODULO II/b – Ecologia e economia circolare

– 21/04/2023 Green Deal e environmental policies (Elisa Ughetto)

MODULO III – Smart e digitale

– 28/04/2023 Mobilità e sistemi di simulazione del traffico veicolare (Marco Rapelli)

– 05/05/2023 Visita 5T (h. 14.00-18.00, due gruppi)

MODULO I/b – Infrastruttura fisica e sociale

– 12/05/2023 Rigenerare la città esistente (Nadia Caruso)

– 19/05/2023 Rigenerare la città esistente, visita in bici a casi torinesi (Daniele Campobenedetto)

– 26/05/2023 Wrap-up 3 (Loris Servillo, Caterina Quaglio)

(tbd) EVENTO FINALE: presentazione dei lavori e dibattito aperto

credito foto di copertina: Lucio Beltrami

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Le attività commerciali al dettaglio competono in un mercato oligopolistico fornendo beni o servizi specifici ai consumatori a prezzi di mercato osservabili. I rivenditori decidono quanto il loro prodotto possa essere simile a quello dei concorrenti e stabiliscono la loro posizione migliore. Nel settore della vendita al dettaglio, la posizione non è solo geografica. È la posizione relativa che un rivenditore può occupare data la vicinanza ad altri negozi e ai potenziali consumatori. È una valutazione degli aspetti sociali, economici e persino morfologici della vita urbana, come la centralità e l’accessibilità, la disposizione e il design, la visibilità e la popolarità, l’attrattiva dei cluster e le ricadute positive. Pertanto, i modelli commerciali delle città sono il risultato di un lungo processo in cui i rivenditori si confrontano con la morfologia urbana, dato che lo spazio è una risorsa scarsa da allocare tra i concorrenti.

L’obiettivo principale della ricerca è quello di indagare la posizione dei rivenditori nel comune di Torino e i fattori che influenzano questo fondamentale processo decisionale. Il lavoro si concentra sul settore immobiliare e sul flusso urbano di persone per indagare come questi fattori influenzano il tessuto commerciale della città.

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La pandemia di COVID-19 è uno shock esogeno di grande portata che ha colpito il settore turistico globale negli ultimi due anni (biennio 2020-2021). Data la sua peculiarità, questo articolo analizza una delle questioni più interessanti nella letteratura su Airbnb, ovvero il prezzo degli annunci Airbnb, avvalendosi di una metodologia basata sulla differenza nelle differenze, che attinge in larga misura alle differenze nelle politiche di risposta alla pandemia a livello nazionale. Basandosi su un set di dati contenente informazioni settimanali provenienti da 130.999 annunci attivi ininterrottamente in 27 paesi europei dal 2019 al 2020, questo documento indaga in primo luogo l’impatto esogeno delle politiche di risposta (rappresentate dall’indice di rigore COVID-19) sulla domanda e, in secondo luogo, tenendo conto dell’endogeneità della domanda di prezzi, analizza le risposte dei prezzi alle variazioni della domanda. I risultati mostrano che: i) gli aumenti dell’indice di rigore COVID-19 causano un calo significativo della domanda di Airbnb; ii) gli aumenti della domanda causano, in media, aumenti dei prezzi di Airbnb; e iii) la strategia di prezzo differisce tra host commerciali e privati.

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